I. LES BANQUES :

Règles quant à l'investissement en devises sur le territoire :

- L'office des changes doit être prévenu par le Notaire de la transaction pour pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds.

Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui, comme son nom l'indique, assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92) ; ce compte vous permettra de réaliser votre opération d'investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d'une éventuelle revente.

Afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le Notaire, de réserver (arrhes) votre bien, de vous titrer (s'il s'agit d'un bien non titré melkia ), nous vous conseillons d'ouvrir votre compte en Dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech ; vous pourrez ensuite alimenter votre compte depuis l'étranger par SWIFT, puis par simple fax à votre banque au Maroc.

II. ACQUISITION : CE QU'IL FAUT SAVOIR.

La transmission d'un bien immobilier entraîne l'obligation d'acquitter un certain nombre d'impôts et taxes.

Généralement, le type d'impôts à payer est fonction de la nature du bien immobilier.

Après signature de l'acte par les parties :

- l'acte doit être enregistré. Les droits d'enregistrement sont variables (voir ci-dessous).

- l'acte doit être conservé. Les doits de conservations foncières sont également variables pour les ventes immobilières. Le taux est d'environ 1%.

Ces droits sont acquittés par l'acheteur.

Impôts et taxes pour les terrains bâtis.

La vente de ces biens entraîne l'acquittement de deux taxes :

1- La TPI.

2- La taxe urbaine.

Elle est acquittée au cours de la formalisation de l'opération de vente. Des différences sensibles existent selon qu'il s'agit d'un terrain avec construction à usage d'habitation ou à usage commercial.

LES BIENS "MELK".

Régis par le droit musulman. La propriété d'un bien " Melk " peut être transférée suivant diverses formes :

1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944).

2- Par acte enregistré (article 489 Doc).

3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).

L'indivision des immeubles "Melk" a donné naissance en droit foncier à deux modes spéciaux d'acquisition qui facilitent indirectement la fin de l'indivision :

1- La vente d'une quote-part par un copropriétaire, avec le droit de retrait, appelé droit de " Chefaa ".

2- La vente globale de l'immeuble par un seul des copropriétaires, dite vente " Safqa ", avec le droit de retrait, appelé droit de " Dhom ".

Impôts et taxes pour les terrains nus à bâtir.

La vente de ces terrains est subordonnée à trois types d'impôts :

1- La participation à la solidarité nationale (PSN) :

2- La taxe sur les terrains non bâtis (TNB) :

3- La taxe sur les profits immobiliers (TPI) :

Le régime des immeubles immatriculés.

Le régime de l'immatriculation foncière, institué au Maroc par le Dahir du 12 août 1913, se rattache au système des livres fonciers. Ce régime présente des avantages incontestables, à savoir:

A- L'individualisation de chaque immeuble :

B- Le règlement des différents relatifs à l'immeuble :

C- L'établissement d'un titre foncier définitif : L'immatriculation sécrète.

L'établissement d'un titre foncier définitif et inattaquable.

Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre de propriété résultant de la décision de l'immatriculation forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble. Selon la jurisprudence, ce caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu'il comporte au jour de l'établissement de ce titre.

Les Limites des " Habous " :

- Par définition, les biens couverts par les « Habous » sont inaliénables. Ils ne peuvent être ni vendus, ni échangés.

Ces oeuvres sont parfois l'occasion de plusieurs litiges entre les héritiers. Au Maroc, les considérations économiques ont fait admettre de tempérer la règle de l'inaliénabilité.

Ainsi, le Ministère des "Habous" peut exceptionnellement vendre des immeubles de son domaine, à charge de réemploi : c'est à dire sous la condition d'acquérir d'autres immeubles.

En ce qui concerne les " Habous ", privés ou de famille, une réforme a été introduite par le Dahir du 8 octobre 1977 : La liquidation d'un " Habous " de famille peut être décidée sur l'initiative de l'autorité chargée des "Habous", si celle-ci juge que l'intérêt général ou celui des bénéficiaires le dicte.

III. DROITS ET TAXES DUS PAR L'ACQUEREUR.

Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien :

(ces pourcentages s'appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise)

1- Maison à usage d'habitation, pour une durée supérieure à 3 ans et

terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans :

Droits d'enregistrement : 2,5 %

Taxe notariale : 0,5 %

Conservation foncière : 1 % + 150 DH (certificat de propriété)

Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %

Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 DH.

Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.

A noter : en cas d'acquisition d'un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

Droits de publication : 450 DH.

Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 dh + 2 % de la valeur au-dessus.

Droits superficiaires : 45 DH par are entamé ( zone urbaine ) .

Droits fixes : 75 DH.

Duplicata : 75 DH.

Géomètre : 2 500 DH environ.

Frais divers ( timbres… ) : 1500 DH environ.

2- Terrain non bâti sans engagement de bâtir :

Droits d'enregistrement : 5 %

Taxe notariale : 0,5 %

Conservation foncière : 1 %

Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %

Frais divers ( timbres… ): 2 000 DH environ.

III. IMPOTS APRES ACQUISITION.

Au Maroc vous êtes soumis, pour un bien immobilier, aux impôts suivants :

1- Taxe locale : 10 % de la valeur locative annuelle de votre résidence ( elle tient compte de la surface habitable et du quartier où elle se situe ).

Si 'il s'agit de votre résidence principale, vous bénéficierez d'un abattement de 75 %.

2- Revenus fonciers : si vous achetez un bien loué ou si décidez de louer votre résidence, vous devrez en déclarer les revenus qui sont soumis à l'impôt général sur le revenu, IGR.

Le barème est le suivant :

Revenu annuel de 1 à 20 000 DH : exonération de l'IGR

20 001 à 24 000 DH : IGR = 13 % avec un abattement de 2600 DH

24 001 à 36 000 DH : = 21 % - 4520 DH

36 001 à 60 000 DH : = 35 % - 9560 DH

60 001 et plus … : = 44 % - 14 960 DH

Sont exonérés de l'impôt :

Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les trois années qui suivent celle de l'achèvement desdites constructions 

3- Taxe sur les plus values :

C'est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d'acquisition, augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisées et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits en rapport avec le bien.

Le taux est fixé à 20 %.

Le vendeur peut être exonéré de cette taxe si le bien vendu était sa résidence principale depuis plus de :

5 ans si le prix de revente est inférieur à 1.000.000 DH

10 ans si le prix de revente est supérieur à 1.000.000 DH

Toutefois, le montant de la taxe due ne peut être inférieur

à 3 % du prix de cession.