C'est clair que le rendement brut, c'est juste la porte d'entrée. Faut creuser bien plus loin. Moi, j'ai tendance à faire un truc un peu différent, mais peut-être que ça peut donner des idées.
En fait, je pars pas forcément du bien en lui-même, mais plutôt du locataire idéal. Genre, quel type de personne je veux attirer ? Un jeune couple, des étudiants, une famille avec enfants ? Et ensuite, je regarde quels sont leurs besoins réels. Proximité des transports, des écoles, des commerces, etc.
Après, je fais une estimation des revenus potentiels, mais en étant assez pessimiste. Je prends en compte les périodes de vacance (c'est rare d'avoir un truc loué 100% du temps), les petites réparations, les impayés (faut pas se voiler la face, ça arrive).
Et là, seulement là, je commence à regarder les biens qui correspondent à mes critères. Je fais une analyse comparative des prix, et je calcule le rendement net, après impôts et charges.
Un truc qui me semble être important, c'est de bien évaluer les travaux éventuels. Parce que parfois, un bien qui semble pas cher au départ peut vite devenir un gouffre financier si faut refaire toute l'électricité ou la plomberie. Et là, le sanscravate.fr/avis-5euros-com-plateforme-freelance peut être une source de revenus supplémentaires à prendre en compte, ou pas.
Perso, j'utilise pas de logiciels spécialisés, je suis plus Excel. Mais je pense que l'important, c'est surtout d'avoir une vision claire de ses objectifs et d'être réaliste sur les risques. Et puis, faut pas hésiter à demander conseil à des professionnels (agents immobiliers, notaires, etc.). Ils peuvent apporter un éclairage intéressant. Enfin, c'est que mon avis, hein.
Pour les simulations, perso, j'aime bien utiliser des outils en ligne gratuits, mais faut pas se contenter d'un seul. En fait, je compare les résultats de 2-3 simulateurs différents et je prends la moyenne. Ca permet de lisser les biais potentiels de chacun. Et comme disait quelqu'un plus haut, faut rester pessimiste dans ses estimations, c'est le plus sûr.
