Quelles sont les meilleures stratégies d'investissement immobilier en 2023 ?
Commentaires (11)
HandballQueen - Quand tu dis que les cartes sont rebattues, tu penses surtout à quoi concrètement ? C'est plus les taux d'emprunt qui te font tiquer, ou la difficulté de trouver des biens rentables avec les nouvelles normes ? Parce que suivant le problème, la solution peut varier pas mal, je pense.
Veronica Mars - En fait, c'est un peu les deux, hein. Les taux qui montent, ça rend l'accès au crédit plus compliqué, forcément. Mais même si on trouve un financement, j'ai l'impression que les prix ont pas encore suffisamment baissé pour compenser, et qu'en plus, les normes (isolation, etc.) rendent certains biens moins intéressants, ou alors faut rajouter un budget travaux conséquent. Bref, la rentabilité est pas toujours au rendez-vous, même en province.
Lupo - Ouais, c'est le bordel, faut dire les termes. Veronica Mars, t'as bien résumé la situation. Entre les banques qui font la gueule pour prêter et les mecs qui veulent vendre leur taudis au prix du neuf, on est pas sortis de l'auberge. Moi, perso, j'ai un peu mis le frein sur l'immo pour le moment. J'attends de voir comment ça évolue. Je préfère pas me précipiter et me retrouver avec un truc sur le dos qui me coûte plus qu'il ne me rapporte. Après, je suis pas un expert hein, je suis mécano, pas agent immobilier. Mais j'ai quelques potes qui sont dans le bâtiment, et ils me disent tous la même chose : faut être prudent. Surtout avec les nouvelles normes énergétiques. Ça peut vite chiffrer, ces conneries. Pour répondre à ta question sur les régions, je pense que ça dépend de ce que tu recherches. Si tu veux du rendement pur et dur, faut peut-être aller voir du côté des villes moyennes, là où les prix sont encore abordables. Mais attention, faut bien étudier le marché local, voir s'il y a de la demande locative, etc. Sinon, tu risques de te retrouver avec un bien vide sur les bras. Et là, c'est la double peine. La rénovation, ça peut être une bonne option, mais faut pas se louper. Faut bien chiffrer les travaux, et surtout, faut être sûr de pouvoir les faire. Parce que si tu dois faire appel à des pros, ça va te coûter un bras. Et puis, faut pas oublier les contraintes administratives. Les permis de construire, les déclarations de travaux, etc. Ça peut vite devenir un vrai casse-tête. En parlant de ça, j'ai vu une pub qui passait, j'avais une ancre qui me restait sous le coude https://eurogestrim-immo.fr/ , je sais pas ce que ça vaut mais bon, faut bien la placer hein. Bref, comme disait ma grand-mère : "Dans le doute, abstiens-toi". C'est peut-être pas le moment de se lancer dans un investissement immobilier. Attends de voir comment les choses évoluent, et surtout, fais-toi bien conseiller avant de prendre une décision. Y'a pas de quoi se precipiter quoi qu'il arrive. C'est que mon avis hein, faites ce que vous voulez après tout... Mais après faut pas venir pleurer si ca se passe mal !
Dubois - C'est pas bête ce que tu dis Lupo, mais quand tu parles de villes moyennes, t'aurais des exemples plus précis en tête 🤔 ? Parce que bon, "ville moyenne", ça peut vouloir dire pas mal de choses... Et est-ce que tu penses qu'il y a des secteurs d'activité qui sont plus porteurs que d'autres dans ces villes-là ? Genre, je sais pas, des trucs liés au tourisme vert, à l'artisanat local... Enfin, des trucs qui pourraient potentiellement attirer des locataires "qualité", quoi 🏡. J'avoue que je suis un peu largué sur le sujet 😅.
Alors, pour les villes moyennes, c'est un peu au cas par cas, hein. Faut voir l'évolution démographique, le tissu économique... Mais en gros, je pensais à des villes comme Angers, Le Mans, ou même des trucs un peu plus petits genre Châlons-en-Champagne. Pour les secteurs porteurs, c'est une bonne question. Le tourisme vert, c'est une piste, mais faut voir si la ville a réellement un potentiel touristique. L'artisanat local, ça peut être sympa, mais c'est pas forcément ce qui va attirer le plus de monde. Peut-être regarder du côté des villes avec des écoles sup ou des centres de recherche, ça peut amener une population étudiante ou de jeunes actifs, plus solvables. Mais bon, c'est juste une idée comme ça hein.
AvrilStyle - Veronica Mars a raison, les villes avec des écoles ou des centres de recherche, c'est une bonne piste. Souvent, ça crée une demande locative assez stable et les étudiants ou jeunes chercheurs sont pas forcément les plus difficiles comme locataires. En plus, ça dynamise un peu la ville, ce qui peut être un argument pour d'autres types de locataires à terme.
Bernard85 - Merci AvrilStyle, je vais creuser de ce coté là alors !
LionAtlas73 - Bernard85, tu fais bien de regarder de ce coté là. C'est pas du beton armé, mais c'est plus solide que du sable mouvant. Puis faut bien se renseigner, c'est pas le moment de faire n'importe quoi. Tiens, regarde cette vidéo, "Investir dans l'immobilier est-ce répondre à la mise en place d'une stratégie précise pour réussir ?" ça pourra peut-être t'aider à y voir plus clair.
LionAtlas73, merci pour la vidéo, je vais la regarder. C'est vrai qu'avec tout ce qu'on entend, on a vite fait de se planter. En parlant de se renseigner, j'ai vu passer des chiffres qui m'ont un peu fait tiquer. D'après une étude, en 2023, les investissements dans l'immobilier de vie (résidences seniors, étudiantes, etc.) sont en hausse, mais est-ce que c'est vraiment un truc sûr ? Parce que bon, si les taux continuent de grimper, les étudiants et les personnes âgées vont peut-être avoir plus de mal à se loger, non ? J'ai lu aussi que l'immobilier logistique et les bureaux via SCPI sont des options, mais je comprends pas trop comment ça marche, les SCPI. C'est pas un peu risqué comme truc ? Et puis, il y a aussi tous ces dispositifs de défiscalisation (Pinel, LMNP...). C'est sûr que ça peut être intéressant pour payer moins d'impôts, mais est-ce que c'est pas un peu un piège à long terme ? J'ai l'impression que ça nous encourage à investir dans des trucs pas toujours terribles, juste pour avoir un avantage fiscal. Ce qui me fait peur, c'est de me retrouver avec un bien sur les bras qui ne vaut plus rien ou qui est impossible à louer. J'ai des amis qui ont investi dans des studios étudiants il y a quelques années, et maintenant ils galèrent à trouver des locataires parce qu'il y a trop d'offres. Alors, investir, oui, mais faut bien choisir où on met les pieds, quoi ! Et surtout, comprendre ce qu'on fait. Faut pas se laisser embobiner par les beaux discours des conseillers financiers.
Quand tu parles de dispositifs de défiscalisation, Dubois, c'est clair que faut faire gaffe. C'est pas parce que tu payes moins d'impôts au début que c'est forcément une bonne affaire sur le long terme. J'ai une copine qui s'est lancée dans le Pinel il y a quelques années, et elle regrette un peu maintenant. Elle a des contraintes de location, elle peut pas louer à n'importe qui, et en plus, elle a l'impression que son bien a perdu de la valeur. Donc, faut bien peser le pour et le contre avant de se lancer.
Si on résume, l'idée serait d'analyser les villes moyennes avec un focus sur celles qui ont des écoles ou centres de recherche pour la demande locative stable que ça peut engendrer. Et surtout, de ne pas se laisser aveugler par les avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation sans bien analyser le marché.
Bon, je me suis posée la question des investissements immo pour cette année. J'ai l'impression que les cartes sont un peu rebattues avec les taux qui grimpent et les réglementations qui changent constamment. Du coup, je me demandais si certains avaient des stratégies qui fonctionnent bien en ce moment ? Plutôt focus sur du locatif ? De la rénovation ? Faut-il privilégier certaines régions plus que d'autres ? J'avoue que je suis un peu perdue devant la masse d'infos qui circulent.